Der erste Blick gehört der alten Erklärung
Liegt der neue Grundsteuerbescheid vor, wirkt die dort genannte Wohnfläche wie eine amtlich ermittelte Tatsache. Häufig stammt sie jedoch aus den Angaben, die Eigentümer in ihrer Grundsteuererklärung gemacht haben. Ein Übertragungsfehler, eine Schätzung oder eine alte Bauzeichnung kann deshalb bis in den Bescheid gelangen. Bevor Sie einzelne Rechenschritte bewerten, suchen Sie die damalige Erklärung und vergleichen Sie Raum für Raum. Bei Frau Keller liegt neben dem Bescheid auch eine Nebenkostenabrechnung; sie markiert dort den Balkon als Wohnfläche und merkt beim Blick in ihre alte Erklärung, dass sie den Wert aus einer Verkaufsanzeige übernommen hatte. https://grundsteuer-hebesaetze.de/ ordnet in dieser Situation die Jahresgrundsteuer grob ein, nicht die Richtigkeit der Flächenangabe.
Wohnfläche ist nicht jede begehbare Fläche
Entscheidend ist, wie ein Raum genutzt wird und welche baulichen Eigenschaften er hat. Wohnräume, Küchen, Bäder und Flure zählen grundsätzlich anders als Abstellräume, Heizungsräume oder Flächen für die Gebäudetechnik. Ein Kellerraum gehört meist nicht zur Wohnfläche, selbst wenn dort ein Schreibtisch steht. Eine ausgebaute Fläche unter dem Dach wird ebenfalls nicht automatisch vollständig angerechnet: Bei niedriger Raumhöhe zählt sie je nach Höhe ganz, teilweise oder gar nicht. Hier entstehen häufig Abweichungen, weil Grundrisse die gesamte Bodenfläche ausweisen, während für die Wohnfläche nur ein Teil maßgeblich ist.
Dachschrägen machen aus einem Raum mehrere Flächen
Unter einer Dachschräge muss die lichte Höhe betrachtet werden, nicht die Fläche bis zur Kniestockwand. Der gut nutzbare Bereich wird vollständig berücksichtigt; der niedrigere Randbereich nur anteilig oder überhaupt nicht. Auch Balken, feste Einbauten und Treppen können die nutzbare Fläche verändern. Ein Zollstock, ein maßstäblicher Grundriss und die damalige Berechnung sind aussagekräftiger als die gerundete Zahl im Exposé. Problematisch wird es, wenn ein Dachgeschoss später ausgebaut wurde, die Erklärung aber auf einem früheren Plan beruht. Die Bezeichnung „Wohnraum“ in einer Bauunterlage genügt nicht, wenn Raumhöhe oder Nutzung davon abweichen.
Das Bundesland entscheidet mit
Die Wohnfläche hat nicht überall dieselbe Funktion. Im Bundesmodell werden Flächen innerhalb der Bewertung anders verarbeitet als in den abweichenden Modellen von Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg. Dort können Fläche, Nutzung und je nach Land weitere Merkmale unmittelbar in die Ermittlung einfließen; einen Grundsteuerwertbescheid gibt es in diesen Modellen nicht in derselben Form. Deshalb ist eine Wohnflächenzahl aus einem anderen Bundesland kein verlässlicher Vergleich. Maßgeblich ist, welche Angaben das eigene Landesmodell verlangt und welche Erklärung abgegeben wurde.
Vier typische Stellen, an denen die Fläche kippt
- Dachschrägen werden mit der gesamten Bodenfläche angesetzt.
- Keller- und Technikräume werden als Wohnräume behandelt.
- Balkon oder Terrasse werden vollständig statt anteilig eingerechnet.
- Ein unbeheizter Wintergarten wird wie beheizter Wohnraum behandelt.
- Ein späterer Umbau wird mit alten oder unvollständigen Plänen erklärt.
Was die Abweichung im Bescheid bedeutet
Eine andere Zahl als im Mietvertrag, in einer Wohnflächenberechnung oder in einer Nebenkostenabrechnung beweist noch keinen Fehler. Für die Grundsteuer können andere Angaben und ein anderes Landesmodell gelten; in der Betriebskostenabrechnung spielen zusätzlich Mietvertrag und Verteilerschlüssel eine Rolle. Umgekehrt ist eine abweichende Bescheidfläche ein konkreter Anlass, die ursprüngliche Erklärung, den Grundriss und die Raumhöhen zusammenzusehen. Bewertungsfragen gehören zum Finanzamt, die Festsetzung des Jahresbetrags zur Gemeinde. Eigentümer sollten die Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Schreibens beachten und bei unklarer Zuständigkeit das Finanzamt, die Gemeinde oder eine geeignete Beratungsstelle ansprechen. Eine eigene Nachmessung erklärt den Verdacht, ändert aber nicht von selbst die festgesetzte Steuer.
